Nei condomini e nei complessi immobiliari con sistemi centralizzati di produzione dell’acqua calda sanitaria, la prevenzione e il controllo della Legionellosi rappresentano una priorità di tutela della salute pubblica e di sicurezza tecnica.
Con l’entrata in vigore del Decreto Legislativo 18 del 2023, che recepisce la Direttiva Europea sulla qualità delle acque destinate al consumo umano, il quadro delle responsabilità per amministratori di condominio, gestori e proprietari di immobili è diventato ancora più rigoroso, introducendo l’obbligo formale di valutazione del rischio della rete idrica interna.
Che cosa è la Legionella e la normativa
La Legionella pneumophila è un batterio patogeno che prolifera principalmente negli ambienti acquatici quando la temperatura si attesta tra i 20 e i 50 gradi centigradi. La trasmissione all’uomo avviene tramite l’inalazione di aerosol generati da soffioni doccia, rompigetto, torri di raffreddamento, impianti di climatizzazione e serbatoi di accumulo. Negli impianti idraulici datati o non correttamente dimensionati, il fenomeno del ristagno dell’acqua insieme alla presenza di incrostazioni calcaree e biofilm sulle pareti interne delle tubazioni fornisce il microambiente ideale per la proliferazione batterica.
La normativa vigente definisce l’amministratore di condominio o il gestore dell’immobile come il responsabile della distribuzione idrica interna. Tra i principali obblighi rientrano l’elaborazione di una precisa valutazione del rischio idrico, la predisposizione del Piano di Sicurezza dell’Acqua e l’attuazione di controlli microbiologici periodici. Qualora venissero rilevate concentrazioni batteriche superiori ai limiti di legge, il responsabile è tenuto a intervenire tempestivamente con opere di bonifica, pena l’esposizione a sanzioni amministrative e a precise responsabilità civili o penali.
Come prevenire
Per contenere e prevenire il rischio nei grandi complessi residenziali e terziari occorre agire sia sulla gestione termica che sulla struttura dell’impianto. Una misura fondamentale consiste nel mantenere l’acqua nei serbatoi di accumulo a una temperatura costante di almeno 60 gradi, garantendo al contempo un’erogazione ai punti d’uso finale non inferiore ai 50 gradi e mantenendo la rete dell’acqua fredda al di sotto dei 20 gradi. In caso di contaminazione si ricorre allo shock termico, innalzando la temperatura dell’intero circuito a 70 o 80 gradi per un tempo stabilito, oppure all’installazione di sistemi di disinfezione continua basati su dosatori di biossido di cloro, ipoclorito di sodio, ionizzazione rame-argento o lampade a raggi ultravioletti.
Risulta inoltre indispensabile mantenere la rete di ricircolo dell’acqua calda sempre attiva e bilanciata, così da evitare la formazione di rami morti o zone di stagnazione termica. A questo si affiancano i periodici interventi di pulizia, descalarizzazione e rimozione dei sedimenti minerali dai filtri e dagli scambiatori di calore.
Una buona gestione
Gestire la sicurezza idrico-sanitaria di uno stabile richiede una visione integrata che unisca competenze idrauliche, termotecniche e chimiche. A tal proposito, ITER affianca gli amministratori di condominio e i facility manager mappando i punti critici delle centrali termiche, definendo piani di manutenzione preventiva e sanificazione, installando sistemi automatici di dosaggio e curando la compilazione del Registro di Sanificazione per la completa conformità normativa.
Per verificare la conformità e la sicurezza della centrale termica e della rete idrica del tuo immobile, puoi contattare i tecnici di ITER e richiedere una consulenza dedicata.
