Se stai pensando di cambiare la destinazione d’uso di un immobile, è fondamentale conoscere le procedure e gli oneri da pagare. Ecco una guida dettagliata per aiutarti a navigare questo processo
Sono tante le domande che ci poniamo in tema di cambio di destinazione d’uso di una singola unità immobiliare o di un intero edificio. Soprattutto, è possibile passare da uso residenziale a uso turistico-ricettivo e quali sono gli adempimenti da seguire? Con le nuove disposizioni, è vero che la semplice CILA viene sostituita dalla SCIA per questi interventi?
Molti cittadini continuano ad avere dubbi in merito alle modifiche introdotte dal Decreto Salva Casa, che ha rivisto alcune parti importanti del Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001). Poiché il testo della sanatoria edilizia proposta da Salvini non ha fornito risposte del tutto chiare, il Ministero delle Infrastrutture ha pubblicato, a distanza di mesi, le Linee Guida ufficiali – note anche come Faq del Salva Casa.
A queste indicazioni si aggiunge anche un nuovo approfondimento redatto dal Consiglio Nazionale del Notariato, che offre chiarimenti operativi sul corretto iter da seguire per il cambio di destinazione d’uso di un immobile. Vediamo dunque nel dettaglio cosa prevedono le nuove norme per questa tipologia di interventi.
Con opere o senza
La destinazione d’uso di un immobile rappresenta un elemento chiave nella pianificazione urbanistica. Essa consente, infatti, di stabilire gli standard edilizi in base alla suddivisione funzionale del territorio e di valutare le caratteristiche costruttive e funzionali dell’edificio stesso.
Per quanto riguarda le modifiche alla destinazione d’uso, il riferimento normativo principale è l’articolo 23-ter del Testo Unico dell’Edilizia, aggiornato dal Decreto Salva Casa. La nuova formulazione ha l’obiettivo di semplificare il passaggio da una funzione originaria dell’immobile a una differente.
La possibilità di regolarizzare un cambio d’uso non autorizzato dipende da diversi aspetti. Il primo è distinguere se si tratta di un cambio d’uso “funzionale”, ovvero senza opere edilizie, oppure di un intervento che ha comportato modifiche strutturali.
Pertanto, si parla di mutamento funzionale o senza opere quando:
– l’intervento avviene senza alcuna modifica edilizia;
– oppure quando le eventuali opere eseguite rientrano nell’ambito dell’edilizia libera, ai sensi dell’art. 6 del TUE.
Le modifiche introdotte dal Decreto Salva Casa non permettono la regolarizzazione dei cambi d’uso accompagnati da interventi edilizi, ma ampliano l’elenco delle attività considerate edilizia libera.
Cambio di destinazione d’uso: distinzione tra orizzontale e verticale
Il Salva Casa introduce una importante novità nel cambio di destinazione d’uso tra categorie funzionali differenti. Per comprendere le implicazioni di questo cambiamento, è fondamentale distinguere tra due tipi di cambio di destinazione d’uso:
– Cambio di destinazione d’uso orizzontale: si verifica quando un immobile cambia la sua destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale. Ad esempio, un appartamento che diventa una casa vacanza all’interno della categoria residenziale. In questo caso, il cambio di destinazione d’uso è considerato irrilevante dal punto di vista urbanistico e l’iter autorizzativo è più semplice.
– Cambio di destinazione d’uso verticale: si verifica quando un immobile cambia la sua destinazione d’uso passando da una categoria funzionale a un’altra. Ad esempio, un magazzino che diventa un appartamento. Questo tipo di cambio di destinazione d’uso è considerato rilevante dal punto di vista urbanistico e richiede specifiche autorizzazioni.
Categorie Funzionali
Le categorie funzionali individuate dal Testo Unico Edilizia sono:
– Residenziale: abitazioni private
– Turistico-ricettiva: alberghi, residenze turistiche, campeggi
– Produttiva e direzionale: industrie, laboratori, uffici
– Commerciale: negozi, media distribuzione, ristoranti
– Rurale: produzione agraria, allevamento, forestazione
Zone ammesse per il cambio di destinazione d’uso verticale
Il cambio di destinazione d’uso verticale è ammesso solo in specifiche zone, come definite dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444:
– Zone A: zone di interesse storico-artistico
– Zone B: zone di completamento
– Zone C: zone di espansione
– Zone equipollenti: come definite dalle leggi regionali in materia
Cambio di Destinazione d’Uso: Requisiti e Procedure
Il cambio di destinazione d’uso di un immobile richiede una attenta valutazione dei requisiti e delle procedure da seguire. Ecco cosa devi sapere.
Requisito della prevalenza funzionale
Il requisito della prevalenza funzionale si basa sul numero assoluto delle unità immobiliari destinate a un determinato uso all’interno dell’immobile. Non è necessario che la prevalenza sia accertata sulla base della superficie complessiva occupata dalle singole unità immobiliari.
Unità al primo piano fuori terra o seminterrate
La legislazione regionale regola il cambio di destinazione d’uso delle unità immobiliari al piano terra o seminterrate. Gli strumenti urbanistici comunali possono individuare zone in cui le disposizioni di semplificazione per il mutamento di destinazione d’uso verticale si applicano anche a queste unità.
Oneri urbanistici
I cambi d’uso verticali della singola unità immobiliare non sono soggetti a:
– Obbligo di reperimento di ulteriori aree per servizi
– Vincolo della dotazione minima obbligatoria di parcheggi
– Pagamento degli oneri di urbanizzazione primaria
Tuttavia, resta l’obbligo di pagare gli oneri di urbanizzazione secondaria. Per i cambi d’uso orizzontali non è previsto il pagamento di alcun onere.
Iter autorizzativo
Le Linee Guida al Salva Casa del MIT chiariscono le procedure da seguire per ciascun singolo caso. Il titolo varia in base agli interventi che si intendono realizzare:
– In assenza di opere, servirà la SCIA
– In caso di interventi con opere, si seguiranno le procedure richieste per le specifiche opere realizzate:
– Edilizia libera (art. 6 TUE): SCIA
– Interventi con CILA (art. 6-bis TUE): SCIA
– Interventi con SCIA alternativa al permesso di costruire (art. 23 TUE): SCIA alternativa al permesso di costruire
– Interventi con permesso di costruire (art. 10 TUE): Permesso di costruire
