Il settore delle costruzioni in Italia si prepara a una svolta epocale con l’approdo alla Camera del Disegno di Legge delega n. 2826, mirato all’adozione di un Nuovo Codice dell’Edilizia e delle Costruzioni.
Partiamo dal provvedimento approvato il 4 dicembre 2025 e firmato dai ministri Salvini, Casellati e Zangrillo. Questo rappresenta un passo cruciale verso la semplificazione normativa, la riduzione della burocrazia e l’introduzione di standard uniformi a livello nazionale. L’obiettivo primario del DDL 2826 è mettere ordine in un’attività legislativa frammentata e spesso contraddittoria.
Non si tratta ancora della riforma definitiva, ma di una delega al Governo per adottare, entro 12 mesi dall’entrata in vigore della legge, uno o più decreti legislativi che daranno vita al nuovo Codice. La necessità di questa riforma nasce dall’esigenza di superare la frammentazione normativa, eliminare le incertezze interpretative e rendere più efficienti i tempi e i costi degli interventi edilizi.
Gli obiettivi chiave della delega al Governo
Il provvedimento affida al Governo una delega ampia per riorganizzare l’intero comparto edilizio e la sicurezza delle costruzioni. Tra gli obiettivi principali spiccano:
– Chiarire le competenze tra Stato, regioni ed enti locali, un punto dolente che spesso genera conflitti e rallentamenti.
– Semplificare i procedimenti amministrativi, riducendo la complessità burocratica che affligge il settore.
– Garantire certezza nei tempi e nei titoli abilitativi, fornendo un quadro normativo più stabile e prevedibile.
– Riordinare il sistema delle difformità edilizie e delle sanatorie, introducendo criteri più chiari e proporzionati.
– Semplificare la dimostrazione dello stato legittimo degli immobili, un aspetto fondamentale per la compravendita e la regolarizzazione degli edifici.
L’azione della riforma non si limiterà alla revisione del Testo Unico dell’Edilizia (TUE), ma includerà anche la disciplina tecnica delle costruzioni e il coordinamento con normative connesse, come quelle urbanistiche e di sicurezza, per una visione olistica e integrata.
L’uniformità nazionale, i Livelli Essenziali delle Prestazioni (LEP)
Uno dei punti più innovativi e rilevanti del DDL riguarda la definizione dei Livelli Essenziali delle Prestazioni (LEP) in materia edilizia. I LEP serviranno a garantire standard minimi uniformi su tutto il territorio nazionale, superando le disparità applicative dovute alla forte autonomia regionale. Questi standard interverranno su aspetti cruciali come:
– La documentazione richiesta per gli interventi.
– La definizione dello stato legittimo degli immobili.
– Il rapporto tra interventi e titoli abilitativi.
– I mutamenti di destinazione d’uso.
– Gli standard tecnici e igienico-sanitari.
– La vigilanza e il sistema delle violazioni.
– Le sanatorie e gli standard procedurali.
L’introduzione dei LEP rappresenta un passaggio significativo, poiché mira a creare un quadro normativo omogeneo che riduca le incertezze e le disuguaglianze, garantendo a tutti i cittadini e operatori del settore le stesse condizioni di partenza, indipendentemente dalla regione in cui operano.
Riordino degli interventi edilizi e delle procedure
Un altro asse centrale della riforma è il riordino delle categorie di intervento edilizio. Attualmente, queste categorie sono spesso oggetto di contenziosi e difficoltà interpretative, specialmente nelle cosiddette “zone grigie” che si trovano a cavallo tra diversi titoli edilizi. La revisione mira a superare queste ambiguità, in particolare per tre casi che generano maggiori difficoltà:
– Manutenzione straordinaria vs. ristrutturazione “leggera”: si intende chiarire quando un intervento esteso smette di essere manutenzione per diventare ristrutturazione.
– Restauro vs. ristrutturazione: si punta a una distinzione più precisa quando sono coinvolte opere strutturali.
– Ristrutturazione “pesante” vs. nuova costruzione: si vogliono stabilire criteri più certi nei casi di demolizione e ricostruzione, definendo meglio quando la trasformazione di sagoma, volume o prospetti configura una “nuova costruzione”.
In sostituzione delle attuali definizioni, la revisione dovrebbe individuare tre macro-categorie basate su: la rilevanza dell’intervento, la natura delle attività e l’impatto urbanistico ed edilizio. Si prevede inoltre una distinzione più netta tra interventi sul patrimonio edilizio esistente (recupero e conservazione) e interventi di trasformazione del territorio (con maggiore impatto sul contesto urbano).
Semplificazioni procedurali, sanatorie e digitalizzazione
Accanto ai pilastri principali, il DDL 2826 interviene anche su una serie di ambiti operativi che avranno un impatto diretto sull’attività edilizia quotidiana:
– Silenzio-assenso e semplificazioni procedurali: la delega punta a rafforzare strumenti come il silenzio-assenso, le autocertificazioni e le asseverazioni dei tecnici, prevedendo anche la possibilità di unificare più procedimenti in un’unica istanza. L’obiettivo è ridurre tempi e passaggi burocratici, limitando le richieste documentali già in possesso della Pubblica Amministrazione.
– Difformità edilizie e sanatorie: è previsto un riordino complessivo del sistema delle difformità, con una classificazione più chiara delle violazioni e criteri uniformi per la loro gestione. La delega indica la necessità di semplificare i procedimenti di sanatoria e di rendere più proporzionato il sistema sanzionatorio, anche in relazione all’entità e all’epoca dell’abuso.
– Cambio di destinazione d’uso: il testo apre a una semplificazione dei mutamenti di destinazione d’uso, introducendo criteri basati sull’effettivo impatto urbanistico dell’intervento. In particolare, si va verso una maggiore flessibilità per i cambi tra funzioni omogenee, con regimi autorizzativi differenziati tra interventi con opere e senza opere.
– Digitalizzazione e gestione dei dati: tra le direttrici della riforma compare anche il rafforzamento della digitalizzazione delle procedure e l’interoperabilità delle banche dati pubbliche. Questi elementi sono considerati fondamentali per semplificare controlli, verifiche e la ricostruzione della storia amministrativa degli immobili. Questi sono indirizzi generali che dovranno essere tradotti in disposizioni operative nei successivi decreti legislativi attuativi.
I prossimi passi
Dopo la presentazione del DDL Delega alla Camera, il provvedimento andrà molto probabilmente a ricongiungersi con la proposta di legge delega n. 2332/2025, che in forma preliminare aveva già tracciato la strada per un nuovo Testo Unico Edilizia. L’obiettivo finale è arrivare a una riforma organica e completa della disciplina edilizia, capace di modernizzare il settore e renderlo più efficiente e trasparente.
